Os efeitos do IGPM nos contratos de locação
OAB
Os mais diversos setores da economia foram afetados pelos chamados efeitos da pandemia de covid-19, e no ramo imobiliário não seria diferente. Nos contratos de locação de imóveis, sejam residenciais ou não, pactua-se o índice de reajuste anual do valor da locação, que via de regra é o Índice Geral de Preços do Mercado (IGPM), por ser aquele que melhor retrata a realidade do mercado imobiliário.
Esse índice teve a maior alta dos últimos anos, impactando diretamente nos valores dos aluguéis e na vida de milhões de brasileiros, o que trouxe a discussão em muitos contratos sobre a legalidade de sua aplicação. De início, é necessário entender o motivo da alta do IGPM, para que possamos adentrar sobre a legalidade ou não da sua aplicação.
O valor do IGPM é definido com base em outros três índices: Índice de Preços ao Produtor Amplo (Ipam), Índice de Preços ao Consumidor-Mercado (IPCM) e o Índice Nacional de Custo de Construção (INCCM), que sofrem interferências pelos chamados commodities (produtos que funcionam como matéria-prima) ligados ao setor industrial (minério de ferro, cobre e alumínio) e também do agronegócio (milho, soja e trigo). Com a desvalorização cambial, esses produtos, cotados em dólar, aumentaram muito de preço, o que interferiu diretamente no IGPM, sendo, portanto, o valor apenas reflexo do mercado atual.
Quanto à legalidade da sua aplicação, cumpre esclarecer que os contratos representam a vontade das partes a respeito de um determinado negócio celebrado, oportunidade em que são acordados os termos da negociação e os envolvidos concordaram em se submeter ao pactuado. Sendo assim, conforme dispõe o princípio do pacta sunt servanda, “os pactos devem ser cumpridos”, ou seja, aquele contrato firmado obriga as partes ao seu cumprimento como se fosse lei.
Diante do que expõe a lei e levando em conta que o IGPM é um índice legalmente previsto, não há nenhuma ilegalidade na sua aplicação como índice de reajuste do valor das locações, devendo ser cumprido, se não demonstrado algum vício quando da celebração do contrato.
No entanto, as partes podem acordar quanto à alteração de cláusulas contratuais, inclusive do índice de reajuste aplicável, mesmo que temporariamente, para se adequar à realidade momentânea ou negociar um reajuste menor, visando assegurar o equilíbrio contratual .
JÉSSICA VIGLIONI BARRETO CARVALHO - Advogada especialista em direito imobiliário.
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