Impactos da covid-19 nos contratos de locação comercial

 

OAB

Em março de 2021, o Estado de Minas Gerais entrou em uma das fases mais críticas da pandemia, sendo decretada “Onda Roxa” em todo seu território, gerando a paralisação de diversas atividades comerciais. Com o fechamento de bares, lojas, shoppings e vários outros negócios considerados “não essenciais”, houve um evidente impacto nas relações de locação de imóveis comerciais, o que gerou diversos processos no Judiciário requerendo a revisão dos contratos ou a suspensão dos aluguéis. 

A pandemia já foi considerada pelo Poder Judiciário como hipótese de evento imprevisível/ força maior/ onerosidade excessiva, contudo, é essencial entender como esses fatos se aplicam aos contratos de locação comercial. Neste sentido, um dos principais pontos apontados tanto pelo legislador como pelo Tribunal é o de que ambas as partes desta relação (locador e locatário) foram afetados pela pandemia, portanto, deve-se ter muita cautela nestas hipóteses, devendo se analisar as particularidades de cada caso. 

O Senador Antônio Anastasia (PSD/MG) apresentou um Projeto de Lei (que se tornou a Lei 14.010/20) que cria medidas emergenciais e transitórias, para regulamentar as relações privadas durante a pandemia do COVID-19. Neste projeto, foi prevista a suspensão temporária do pagamento de aluguel em contratos de locação residencial, porém os senadores entenderam que essa medida geraria imenso prejuízo para os locadores, que também poderiam depender destes aluguéis para o sustento de suas famílias. 

Os Tribunais, semelhante ao Senado, tem adotado uma postura cautelosa sobre o tema. Desta forma, a revisão ou rescisão do contrato deve ser pautada em impactos reais da pandemia, os quais deverão ser devidamente comprovados no processo. Ainda assim, as decisões, em regra, não são pacíficas, variando bastante o entendimento destes casos no Poder Judiciário. 

Além disso, apesar da Lei do inquilinato prever a possibilidade de Ações Revisionais de Aluguéis, esta possui requisitos próprios, o que a torna um caminho pouco indicado neste período de pandemia, haja vista a grande dificuldade de precificação de ativos imobiliários neste período. 

Com base em uma análise preliminar dos posicionamentos dos Tribunais brasileiros, nota-se que há uma tendência de preservação dos contratos e de prevalência da autonomia das partes, apesar de haver certas flexibilizações (como o Tribunal de Justiça de Minas Gerais, que permitiu a suspensão do aluguel pelo período de 3 meses para alguns locatários), as quais visam um equilíbrio razoável no cumprimento das obrigações. 

Considerando a particularidade de cada situação, bem como o momento de ajuste de mercado que vivemos, a negociação entre locador e locatário, pautada na boa-fé e razoabilidade, mostra-se a saída mais benéfica para ambos, especialmente considerando-se a urgência e complexidade destas situações. 

Lucas Bernardes Coelho – Advogado, membro da Comissão de Direito Empresarial da 48ª Subseção da OAB/MG em Divinópolis. E-mail: lucas.bcaadvogados@gmail.com

 

 

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