Empreendedorismo no universo das locações imobiliárias comerciais
OAB - Jéssica Viglioni Barreto Carvalho
Uma das maiores dificuldades de uma locação está na localização do imóvel ideal para o empreendimento. A abertura de uma empresa traz consigo inúmeros investimentos que devem ser muito bem planejados. Um dos maiores empecilhos para a abertura de uma empresa é a “imobilização do capital” para construção, reforma e/ou adequação do imóvel alugado para o empreendimento.
Para resolução deste problema foi inserido na legislação brasileira em 2012 o chamado contrato “built to suit” que, basicamente, é um contrato de locação imobiliária no qual há a figura do investidor locador que se dispõe a construir ou reformar substancialmente um imóvel, por encomenda do futuro locatário, que promete alugá-lo, por tempo determinado e aluguel já avençado, tão logo lhe seja entregue, com o respectivo “habite-se”.
Neste tipo de contrato de locação o futuro locatário obterá um espaço físico adequado às suas necessidades e por ele especificado, sem precisar descapitalizar-se para aquisição do terreno, reforma ou construção. O locatário recebe o imóvel pronto para nele se estabelecer. Por isso, alguns consideram que o contrato built to suit é uma mistura de empreitada com locação.
Para o locador investidor, em contrapartida, é garantido uma rentabilidade certa (sem incertezas como ocorre no mercado de ações ou de outros ativos mobiliários) para o capital investido, representado pela percepção dos aluguéis durante todo o tempo do contrato. Por isso, o prazo do contrato é necessariamente longo, em geral 20 a 25 anos, que se calcula ser o tempo suficiente para que o locador recupere o capital e obtenha margem de lucro apreciável. Para maior segurança do negócio firmado, tendo em vista o investimento alocado no empreendimento, pode, ainda, ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação. Mencionada renúncia deve constar expressamente no contrato de locação.
Trata-se de um tipo de negócio cada vez mais frequente às chamadas “grandes locações” ou “locações corporativas” de significativos valores de aluguel.
Como forma de assegurar, ainda mais, o retorno integral do investimento realizado pelo locador, a lei permitiu a pactuação de multa compensatória pela denúncia antecipada do contrato que pode ser até o valor equivalente ao total dos aluguéis a vencer até o término do prazo ajustado.
Pelas inúmeras especificidades deste tipo de locação, foi conferida uma maior autonomia à vontade das partes na estipulação dos seus interesses, desde que resguardado o limite da função social e da boa-fé objetiva, velando sempre pelo equilíbrio contratual.
É um modelo de negócio extremamente interessante para o mercado em geral, se realizado com o auxílio de profissionais capacitados, pois possibilita às empresas locatárias maior investimento do seu capital em sua atividade fim, bem como é um negócio seguro e rentável para os locadores empreendedores, o que gera riqueza e movimenta a economia.
JÉSSICA VIGLIONI BARRETO CARVALHO - Advogada especialista em direito imobiliário
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