Covid-19, contratos de locação e suspensão de atividades por decretos

Cléofas Pereira 

Atualmente estamos passando por ingerências necessárias dos governos em atividades particulares no intuito de se evitar a contaminação e disseminação pelo Covid-19, como o fechamento de lojas e centros comerciais, escolas particulares entre outras.

Muitas dúvidas em relação aos pagamentos de aluguéis pelos locatários surgiram após edição desses decretos. Vejam que, em qualquer hipótese de resolução dos problemas, a melhor solução é sempre o diálogo. 

Sabemos que estes decretos causam um desequilíbrio econômico nos contratos, uma onerosidade excessiva, o que impediria seu cumprimento. Neste sentido, existe previsão em nossa legislação para que contratos de locação sejam revistos quando o uso do imóvel for impedido e quando uma das partes do contrato for onerada por situações imprevisíveis.

Regra geral os contratos são regidos por dois princípios básicos: pacta sunt servanda e rebus sic standibus. O primeiro diz que os contratos fazem lei entre as partes, e o segundo pode ser entendido como "estando as coisas assim" ou "enquanto as coisas estão assim". Em termos legais, significa dizer que o contrato será cumprido “estando as coisas como estão”, ou seja, visa modificar as condições do contrato à nova realidade das partes envolvidas.

O atual Código Civil dedicou uma seção, composta de três artigos, à resolução dos contratos por onerosidade excessiva.

Acerca da matéria, dispõe o art. 478 do referido diploma:

"Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação".

Por sua vez, o art. 479 do Código Civil prescreve que:

"A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar equitativamente as condições do contrato".

Estatui, ainda, o art. 480 do mesmo “codex”:

"Se no contrato as obrigações couberem a apenas uma das partes, poderá ela pleitear que a sua prestação seja reduzida, ou alterado o modo de executá-la, a fim de evitar a onerosidade excessiva".

Em resumo, as modificações supervenientes que atinjam o contrato podem ensejar pedido judicial de revisão do negócio jurídico ou, subsidiariamente, a resolução, se houver alteração em uma  situação fática que caracteriza a quebra insuportável da equivalência ou a frustração definitiva da finalidade contratual.

Assim, a parte prejudicada com o evento superveniente, extraordinário e imprevisível, poderá demandar seu direito subjetivo à propositura de ação de resolução do contrato, com a finalidade de obter o desfazimento do negócio jurídico ou abatimento proporcional no preço, pois o que se busca com a aplicação das normas que subsidiam tal pretensão é o equilíbrio contratual entre as partes.

 

Cleofas Pereira – Advogado

 – E-mail: cleofaspereira@gctadvocacia.com.br 

 

 

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